房地产这个夜壶,暂时要被抛弃了!

08-17 15:19 首页 凤凰财经

来源:樱桃小房子(ytxfz8)  作者:陈小瑛


7月份的经济数据出炉,看完数据和国家统计局新闻发言人的解答,更加让笔者确信,房地产这个夜壶,暂时要被抛弃了。


因为各项经济增长数据很不错,有些工业增速、投资增速虽然下滑了,但也是因季节性天气问题导致,政府对下半年经济增长非常有信心。


同时,相对于调控,房地产投资和土地购置面积的数据都会有滞后性,还有租赁房的兴起,也会补上商品房市场下滑的窟窿,预计明年的数据景气度依然较高。这又会给调控带来空间。


1

房地产贡献率下降


我们看房地产调控是否能延续,肯定需要先拿数据说话。


1—7月房地产开发投资同比增长7.9%,增速比上半年回落了0.6个百分点。

这是否会影响到中国经济的平稳运行?


国家统计局发言人毛盛勇的回答是,今年上半年,房地产对经济增长的贡献率是6.2%,而上年同期是8.2%,房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点,但今年上半年的经济增速却比去年同期提高了0.2个百分点。


这说明房地产市场的降温或者是适度降温,并不必然会下拉经济增长速度。


特别是随着房地产市场平稳健康的长效机制在经过各地试点研究进一步推出以后,整个房地产市场会有更好、更良性的发展未来。


这段话信息量非常大,房地产贡献率在下降,但我们经济却还在增长,说明了房地产对经济增长的重要性下降了,虽然我们不能没有房地产,但我们没有像过去那么依赖房地产了,所以不要再以为调控了,增速回调一点,我们的天就要塌下来了。


我们看房地产的数据,首先最重要的是看投资增速,其次才是销售数据,因为投资多少,直接涉及产业链上下游,投资过低,会导致上下游,尤其是钢铁这种产品产能过剩,投资稳定,对经济的拉动作用就明显。


下面是最近四年多来的房地产投资增速,最低点是2015年末,降到了1%,是房改以来的最低点。

     

虽然2015年我们的房地产开始见底回升,至少一线城市,比如深圳已经启动,并且迎来暴涨,但是全国的投资数据有滞后性,所以到2016年2月份了,我们有些城市还在放松政策,降税费,降准,降首付等去库存。


从放松调控,到投资增速见底,前后经历了一年半左右的时间。


到去年10月份,我们的投资增速虽然还只有6.6%,但我们就选择调控一二线了。这其实就代表着政府对房地产投资增速的一个容忍度,不需要再回到过去10%的增速了,事实上也不可能回到了。


而目前虽然调控了,但是三四线大部分城市还没有调控,政策面还是很松,所以,投资增速估计未来一年左右内,还不至于会跌落的太快,保持在5%-7%左右没问题。


今年房地产投资增长7%左右,到年末,我们的房地产投资总额大概就在11万亿左右,因为这个基数已经很高了,即使跌落到1%,也有11万亿,而且估计还需要2年后才会。


什么意思呢,也就是说,在这两年期间,房地产投资增速应该都会是正数增长,就代表着我们的政策调控都是有空间的。


2017年1-7月份,全国固定资产投资(不含农户)337409亿元,而房地产开发投资59761亿元,占整个固定资产投资的比重是17.6%。


这个17%左右的比例保持了很多年,说明我们的结构确实是在好转,消费的贡献在提升。


2

土地严重滞后于市场


再来看一下大家关心的土地。


因为很多人跟我说,现在房企都还在抢地,所以房价很难跌啊。难道房企都是傻子吗?毕竟他们是专业人士啊,不可能所有房企都是错的吧。


你真是高看房企了。


其实,土地更是严重滞后于销售市场的。下面先看下这几年的变化图。

2014、2015、2016年,三年时间,增速都还在0以下,2015年房地产回暖这么明显,但房企的购地面积同比降幅都保持在30%的曲线上徘徊。2016年全国楼市火爆,同比增速依然在负数。直到今年才能回到正数。


说明什么,说明房企其实也是后知后觉的,都是等到市场疯狂之后,拿了销售款,资金足够充足了,才去市场上抢地,高价抢地。也跟芸芸众生一样,根本做不到逆周期操作。


在地产低迷期,房企宁愿手里拿着好几百亿现金,也不敢去低价买地囤着,因为预期都是如此,买涨不买跌,涨的时候预期还要涨,跌的时候,预期还要跌。


我之前就写过文章,别相信房企,他们也看不准市场,就连万科这样的龙头,也有常常错判的时候。


1-7月,土地购置面积虽然只增长了11%,但值得注意的是,土地成交价款5428亿元,增长了41%,说明土地价格涨的快,单价高了,出让的土地少了,收入增的更多。


这一点也是政府的底气来着,卖地卖的太好了,今年是土地财政丰收的一年,预计明年也不会差,政府暂时不差钱,土地购置面积,我预计同比增速还是会保持在0以上,因为市场有滞后性,大量开发商现在都跑到三四线去抢地去了。


3

夜壶又要闲置了


销售数据还是非常亮眼,只是增速下滑而已,这是政府主动调控的结果。


因为库存去的太快了。


截至7月底,全国住宅库存创33个月新低,去化周期回到2012年水平,12.3个月可卖完。


新一轮棚改计划是到2020年,按照这个速度,不用到2020,明年三四线城市的库存就是严重不足了,估计会提前调控。


那调控后,如何保证房地产投资增速稳定,不至于下滑过快呢?


没看到现在新搞的租赁住房政策吗?租购同权,全国各个地方都在大力发展租售并举制度,租房也可以落户、入学,连深圳都引入棚改概念了,除了回迁房,剩下的全部是出租房,租房也是要建房的啊,由国企来牵头投资,投资增速就不怕啦。


这个租房政策,说是长效调控机制,其实就是衔接商品房调控,防止调控引发商品房投资增速下滑,继而拉动经济增长的一环。


是任志强说过的吧,房地产向来就是个夜壶,需要的时候提起来,不需要的时候扔到一边。


这一轮去库存,就是利用了这个夜壶,依靠全民买房力量,为国家去除了库存,不止是房地产的库存,还有上下游产业链的库存,包括水泥,钢铁等。


现在库存快去完了,夜壶暂时也可以闲置下岗了。


更重要的是,这一轮房价暴涨,把气球吹到太要爆炸了,弄得上头很害怕,万一再吹气球现在炸了就前功尽弃了,所以需要赶快调控,防范风险,慢慢的把气球里面的气放掉一点才行,而且现在也到了稳民心的时候了。


统计局里还有一个国房景气指数,是体现经济周期的一个景气度,现在还在历史最高峰呢,什么时候回到95以下,93左右才是不景气,需要引起政府担忧了。


来源:樱桃小房子(ytxfz8)  作者:陈小瑛


新媒体运营编辑 王程海伦

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